信达地产

信达地产(600657)是原来的青鸟天桥，之前的主营业务是软件开发。2008年底公司通来自过资产重组置出原有软件资产，置入信达投资下属11等坏家房地产企业，公司更名为信达地产，成为房地产公司。在完成资产重组后，公司的实际控制者变为信达资产距弱演素代那矿管理公司。信达资产是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司，其实际出资人为财政部，信达地产也成为有央企背景的地产上市公司之一。

• 中文名称 信达地产
• 类别 公司
• 内容 股份
• 代码 600657

基本信息

　　公司名称 信达地产股份有限公司

　　尽管近期国内地价回升，地王频现，但土地市场恐怕远未到争夺最激烈的时刻。对于土地市场的严酷竞争，某知名开发商做了个风趣的比喻:土地好比中世纪的贵族小姐，人数有限，云古承口费系斤贵男人们为与之婚配互相残杀;其中央企便如王公贵族，以银行信贷为华丽马车，政府关系做锋利配剑，占尽优势，而普通民企来自莫能与之争风，只能瞄准郊区丫鬟。

　　2009年4月随急德大完阳密成功借壳上市的信达地产(11.04,-1.03,-8.53%)，一方面如保利地产(21.88,-1.77,-7.48%)一样，拥有华丽的马车和配剑，一方面又坐拥大量低价土地，并掌握着获取土地的秘密通道。

　　实力大股东

　　信达地产的大股东是信达投资，信达投资则也度是中国信达资产管理公司的全资子公司。信达资产管理公司是国内第一家专门处置不良资产的专业公司，成立以来，累计收购、管理各类不良资产1万多亿元，资产涉及国家开发银行、建行、中行、工行、交行、上海银行、深圳商业银行等多家银行，其中建行最多。在此过程中，信达资产管理公司积累了丰富的地方政府资源与金融资源。对于房地产公司而言，与政360百科府和金融机构的沟通是开展业务论端染尼罗自可教入长结的两个最重要环节。

　　此前，信达投资曾公开承诺将整个集团内房地产开发业务交由信达地产完成，同时，集团会帮助公司取全阿名得到更多金融支持和拓树展项目的机会。上市后短短几个月，信达资产管理公司已通过借款和债权转让方式给上市公司提供3 笔扶持资金，计10.胞具1亿元。凭借与建设银行(5.86,-0.10,-1.68%)的历史渊源关系，信达地产更易获得建行的信贷支持。信达地产2008年长期借款15.23亿场谈赵此搞权侵改时元，其中建行提供5.7亿元，超过1/3。经本刊测算，信达地产借款的平均借款利率为6两面企士东.24%。此前，本刊曾测算保利地产的有息负债平均利率为6.36%许行飞术谓剧许济江村，万科则为7.50%。

　　充沛的金融资源是地产公司做乐移象大做强的首要因素，这从保利连续几年高速增长可见一斑，而万科主要依靠资本市场进行的9次共达210亿元融资，实现扩张。而信达地产借款利率堪与保利地产电革决两相匹敌，比万科整整低一个百分点。而且，信达投资还以其他形式为信达地产提供"资超速编些甲副供司助"。从此次注资看，信达地产向大股东购买资产的总体评估增值率为53.73%，远低于2006年 和2007 年行业平均311%的增值水平。而实际上，信达洋地产拿地很早，其账面价值低廉，低增值率为上市公司今后稳定发展打下基础。另外，2008年末，信达地产其他应付款为14.8亿元，其中，对信达投资的应付款为8.92亿元，其中6.72亿元账龄超过一年。

　　锁定低价地

　　信达地产实质上是将木盾宪川法里较原建行分布于各省市的房地产开发业务进行整合后械架德省包确工回止上市的。这些项目最早属于建行阳钱观故水论额今城的三产，具有较长的房地产开发牛德创民副湖感贵切古历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司的。本次注入上市公司的资产共有在开发和待开发项目35个，总占地面积300万平方米，可开发建筑面积510万平方米，这其中约78%的土地是在2001年-2006年获得的，成本极为低廉。2008年，信达地产账面存货61.97亿元，可开发面积510万平方米，由于存货中包括土地储备、在建工程及已建未售的楼盘，由此推算平均土地成本最多不超过1200元/平方米。

　　这些土地主要分布于宁波、嘉兴、青岛、长春、乌鲁木齐等12个城市。其中成本最高项目的楼面地价不超过2000元/平方米，而公司项目的整体销售均价约为5000元/平方米，这保证了公司的利润率水平。在万保招金四家龙头地产公司里，保利地产2006年以来新增土地楼面地价为2051元/平方米，同期，万科、招商、金地则分别为2517元/平方米、3166元/平方米和3150元/平方米。 即便和以开发二、三线城市为主营的荣盛发展(19.65,-1.59,-7.49%)(002146)相比，信达地产仍存在成本优势。荣盛发展自2007年上市以来，斥资40.6亿元拿地14块，共329.3万平方米，平均楼面地价1233元/平方米。

　　虽然信达地产拿地途径中涵盖了招牌挂、协议和股权收购各种方式，但其中协议部分占到42%。虽然协议出让方式已成为过去时，但在旧城改造方面，政府仍会选择值得信任的开发商。比如，2006年信达地产在长春参与了旧城改造，获得信达东湾半岛项目，土地为协议划拨，国有划拨土地使用证和建设用地规划许可证已经全部取得。该项目位于长春市中心区域，规划建筑面积126.68万平方米，是长春市最大的棚户区改造项目，也是吉林省重点工程。考虑拆迁成本，项目的楼面地价仅为每平米360元，而预计售价可达到4800元。

　　秘密通道

　　信达地产现有土地可支持公司未来2-3年业绩增长，但2009年上半年，公司未有拿地动作。从中长期而言，公司还要进一步培育自身的竞争优势。2008年年报中，管理层表示，今后宜优化地产业务布局，积极推动北京、上海等一线城市的项目拓展计划。实际上，从信达地产的历史渊源看，整合建行剥离的资产，可能是其今后获取低价土地的一个秘密武器。

　　在接受本刊采访时，信达地产管理层透露:"信达资产剥离银行的不良资产中，一些权属不清晰或者过于零碎的地块条件不成熟，不适合打包注入上市公司，但还是有些比较优质的资产，如某些地产公司的债权和比较完整的地块，将来不排除注入上市公司。上市公司也会积极争取从集团获取这样的优质资产，这是除了招拍挂以外，公司获取土地的重要路径。信达投资旗下的另一上市公司同达创业(17.20,-1.02,-5.60%)，地产业务也接近尾声，今后集团将把信达地产作为唯一的地产上市平台。" 尽管信达资产管理公司面临十年大限，转型迫在眉睫，但总裁田国立曾明确表示:"转型不是转行，信达必须坚持以不良资产处置经营和托管重组为主业，积极拓展多元化的金融服务业务。"6月份，建行董事长郭树清也表示，建行有兴趣入股信达资产。

投资亮点

　　1.公司2009年前三季度主要财务指标:每股收益0.0662(元),每股净资产3.0300(元),净资产收益率2.1900%,营业收入1122133045.0800(元),同比增减-38.2184%;归属上市公司股东的净利润100925853.35(元),同比增减-22.3707%。

　　2.公司向信达投资申请委托贷款总额度为1.39亿元人民币;2009年公司全资子公司将向信达投资申请续借委托贷款总额度为8亿元人民币,并由公司为其提供连带责任保证。

　　3.公司的重大资产重组已基本完成,尚有少部分出售股权资产的变更手续仍在办理中,未完成变更的股权资产占全部应剥离股权资产交易价格的10.22%,占全部应剥离资产交易价格的7.50%。

　　4.公司第三次安排的股权分置改革(简称:股改)限售流通股13875272股于2009年9月14日起上市流通。

领导团队

　　董事长:赵立民